广州或将第一个放松限购 最大可能性从哪里入手？

在经历了上周间接放松限购的契税新政发布即被收回之后，一线城市中房价涨幅温和的广州又一次面临放松限购政策的契机。而这一次，源于广东省公布的去库存整体行动计划。

2月29日，广东省政府发出供给侧改革红头文件，其中明确指出，广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围，并取消70/90政策，该文件一系列举措鼓励去库存。

从2006年实施至今恰好10年的70/90政策，主要是针对商品住房项目户型实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”，这已被普遍认为是一种过时的限制性措施。

广东省全面停止该政策，在多数市场人士看来符合市场要求，当前的楼市正逐步由初次置业转移到改善置业，需求面积更大；同时二孩放开也对大户型产生更多需求。房企直接面对市场，比政策更了解需求变化，取消70/90政策符合市场主导资源的原则。而现实情况中广州的70/90政策也并没有被严格执行。

相较而言，这次供给侧改革中真正备受关注的还是如何去库存？是否会通过调整限购政策来实现？如果调整会如何实现？哪个区最有可能？

从2014年开始，广州市放松限购的猜测就从没停过。期间也曾一度有类似上周契税分区执行的微调政策出台，但最终都没有落到实处，这次省政府出台的文件可谓近年来力度最大的一个，而文件最重要的也是对广州的限购表态。

目前广州市执行的限购政策中，外围区域增城、从化两区原本就不限购，只有天河、越秀、荔湾、白云、海珠、黄埔等中心六区和番禺、南沙、花都等外围三区实施限购政策。有机会放开限购的区域将在这九个区中产生。

在实际的供应量方面，广州市当前主要的楼盘主要集中在郊区，这占到广州总供应总量的75%以上，库存压力也集中在这些地区。按照最近半年的月均交易量计算，外围三大区域之中，花都库存最多，有15个月，是松绑限购首选对象；南沙有12个月，加之是自贸区，松绑的希望也很大；番禺则是11个月，在8-10月的合理周期之上，也有可能放松。

广州外围三区成为放松限购的首选，不仅有去库存方面的压力，还在于广州市对这三个区域的发展诉求。广东中原地产项目部总经理黄韬对界面新闻表示，花都和南沙两个行政区都是广州城区人口转移的承载地，其中，花都楼市还受到外围的清远市分抢，而南沙在成为国家新区、自贸区后，也需要积极的楼市局面。

相比外围三区，广州中心六区放松限购的可能性则不大。广州合富辉煌首席分析师黎文江认为，目前广州中心城区房价高，需求也旺盛，放开限购的可能性很小，其中越秀和天河区的库存去化周期为四五个月，基本不存在放松限购的事实基础。

至于放开之后的房价走势如何，黎文江认为，松限的板块未来成交量上涨毫无疑问，但从目前增城、从化两区没有限购，而去化周期依然相对较高的事实来看，由于公共交通配套短板，刺激效应会延后，这些区域的房价也未必会大涨。

广州市将调整限购行政区域已成事实之际，是否会调整社保年限放松限外也成为这轮供给侧改革关注的焦点。2013年广州出台的“穗六条”规定，外地户籍想在广州买房，必须有连续3年以上的个税缴纳证明或者社保缴纳证明。这项广州本地制定的限购政策，在去库存的大背景下放松将相对容易。

如果一旦放开外地客户购房的社保年限限制，将比放开区域购房效果更明显。广州外地客户一般更青睐中心区物业，在“穗六条”之前，外地客缴纳社保一年即可购房，当时的外地客占比71%，而新规出台后则下降到57%。如果限外放松，广州的楼市成交量将上涨一两成。

根据广东省供给侧改革文件的要求，3月底前各市工作计划及2016年度计划要报省住房城乡建设厅备案。这意味着，广州市完全有机会在3月出台调整楼市限购的政策，对有准备的广州市政府而言，也许月底就将成为第一个放松限购的一线城市。放松之后，广州的房价会跟上北京、上海、深圳暴涨的节奏吗？

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